La adquisición de una vivienda supone uno de los gastos más importantes que realizan las personas a lo largo de su vida. Es, por tanto, una decisión que no se puede improvisar.
Es preciso informarse cuidadosamente para evitar sorpresas posteriores.

¿POR DÓNDE EMPEZAR?

Lo primero que hay que delimitar es la zona donde se desea vivir y, al mismo tiempo, se debe calcular aproximadamente el dinero del que se puede disponer. Para calcularlo es preciso tener en cuenta, además de los ahorros que se puedan tener:
El dinero a crédito que se puede obtener (crédito hipotecario, crédito personal, préstamo de algún pariente). Normalmente, los bancos o entidades de ahorro conceden un crédito hipotecario que puede llegar hasta un 80% del valor de la tasación de la vivienda. Los estudios económicos realizados determinan que los gastos destinados a la vivienda no han de superar nunca el 30% de los ingresos.
El ahorro fiscal. La compra de la primera residencia permite la desgravación fiscal en la declaración del IRPF. Debe estimarse cuál es la manera más apropiada para obtener por esta vía el máximo ahorro.

CARACTERÍSTICAS EN LAS QUE ES PRECISO REPARAR CUANDO SE ELIGE UNA VIVIENDA

Antes de decidirse por una vivienda, es importante tener en cuenta:
La superficie y distribución de la vivienda.
El funcionamiento y calidad de las instalaciones (enchufes, calefacción, cantidad de agua suficiente, etc.).
Condiciones ambientales del entorno del edificio: nivel de ruidos, tanto diurnos como nocturnos, polución ambiental, orientación...
Comunicaciones en función de las necesidades diarias de desplazamiento.
La entrada al inmueble y su accesibilidad.
La amplitud del ascensor, si lo hay.
Facilidad de aparcamiento dentro del edificio o en los alrededores. Se debe comprobar que las dimensiones del parking, si lo hay, correspondan a las del automóvil que se posee.
Los acabados exteriores e interiores y el estado de conservación de los servicios comunes. Es preciso saber si la comunidad de propietarios tiene prevista alguna obra importante.
Si el edificio se acabó de construir con posterioridad al 7 de abril de 1993, se ha de consultar el Libro del edificio, que recoge las características físicas y técnicas, los incidentes y las reformas que se hayan realizado.
Es recomendable solicitar a un aparejador o arquitecto un diagnóstico que determine el estado del inmueble, a fin de descartar la posibilidad de que el edificio presente patologías estructurales.

DATOS LEGALES QUE DEBEN VERIFICARSE ANTES DE TOMAR LA DECISIÓN DE COMPRAR

En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es preciso comprobar:
La titularidad del vendedor, es decir, la persona que consta en el Registro es la única que puede vender el piso (siempre que no consten inscritas limitaciones de sus derechos como titular).
También deben observarse las notas marginales, anotaciones preventivas y cargas que pueda haber (hipotecas pendientes, servitudes, etc.).
En el Ayuntamiento se debe comprobar la calificación urbanística para saber si se ha proyectado algún plan que afecte al inmueble.
A la comunidad de propietarios se debe solicitar un certificado del secretario o de quien realice sus funciones (generalmente el administrador) con el visto bueno del presidente, que justifique que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas. En caso contrario, el adquisidor se responsabilizará de su pago.
Se ha de comprobar que la vivienda está realmente desocupada y no existe ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificultaría su uso.

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La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, especialmente en el caso de la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por tanto, las características consignadas podrán ser exigidas, aunque no consten en el contrato de compraventa. Para evitar fraudes, es preciso dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. Es también recomendable acudir a uno que esté adherido al sistema arbitral de consumo, ya que, en caso de litigio, éste se solventará de manera rápida y gratuita.

GASTOS DE COMPRA

Además del precio de compra de la vivienda deben pagarse unos gastos y unos impuestos que habrán de tenerse en cuenta:
Si la vivienda es de nueva construcción, se ha de pagar el IVA, que actualmente es del 7%, excepto en las viviendas de protección oficial (4%), y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (0,5%).
Si la vivienda es de segunda mano, se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que en Cataluña es del 7%.
La minuta del notario ante el que se otorga la escritura pública de compraventa.
La minuta de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de esta gestión, si la efectúa un tercero.
Si se solicita un crédito hipotecario, existen unos gastos de apertura del crédito.
Los de alta y/o cambio de titular de los servicios: agua, luz, gas, etc.
El seguro, como mínimo, de los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. La comunidad de propietarios, si la hay, está obligada a contratar una póliza para todo el edificio, por lo que queda incluida en los gastos comunitarios. Si no se pacta lo contrario, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (plusvalía municipal) es a cargo del vendedor.

CONTRATO PREVIO A LA COMPRA

Es bastante habitual que en el momento en que se establece un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta. En este contrato se deben especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones, en caso de retractarse alguna de las partes.
El Departamento de Industria, Comercio y Turismo ha preparado, conjuntamente con la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE), las bases para un contrato tipo que garanticen que los derechos y los deberes del comprador se respeten y que, aunque son voluntarias, se recomienda su solicitud.

ESCRITURA PÚBLICA

Un contrato privado de compraventa sólo tiene validez entre las partes que lo firman, pero no ante terceros. Por ello es muy recomendable estipular un contrato público, que se diferencia de uno privado en el hecho de estar legalizado por un notario. Posteriormente se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad. Este trámite no es legalmente obligatorio, pero es el único que confiere seguridad jurídica frente a reclamaciones de otros titulares no inscritos o de deudas del anterior propietario.
¿Qué documentos deben tenerse una vez realizada la compra?
La escritura de compraventa que facilitará el notario. Es preciso comprobar que el cambio de titularidad en el registro de la propiedad ha sido efectuado correctamente.
La cédula de habitabilidad, que es el documento que garantiza que la vivienda cumple los requisitos mínimos para poder ser habitada, y que es necesaria para dar de alta los servicios.
Los estatutos de la comunidad de propietarios.

También es preciso cambiar la titularidad en el catastro, a fin de que los recibos del IBI de los siguientes ejercicios vayan a nombre del titular.
En cualquier caso, la documentación a la que tiene derecho el comprador y que se le ha de entregar en el momento de la firma, viene especificada en el artículo 26 de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre (DOGC núm. 1541, de 15.01.1992).

¿A QUIÉN SE DEBE RECLAMAR SI UNA VEZ ADQUIRIDA LA VIVIENDA APARECEN VICIOS OCULTOS?

El promotor y subsidiariamente el resto de los agentes que intervienen en la construcción del edificio son los responsables:
De los vicios o defectos del acabado de las obras durante un año.
De los vicios o defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones que comporten el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad durante tres años.
De los vicios o defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, elementos estructurales referentes a la resistencia mecánica y a la estabilidad del edificio durante diez años.